法制晚报讯（记者 崔陆鹏） 对于当前的秦皇岛楼市来说，降价还是不降价，实在是一个两难选择。
据数据显示，早在2013年6月，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，已有69个楼盘相继推出各种优惠，占比接近六成。进入2014年以来，秦皇岛打折促销的在售项目已经达到近九成。
开发商的“让利”，似乎没有得到购房人的认可。据记者调查，最明显的事实是，去年五一期间销售额近10亿的某大型项目今年同期仅去化38套房源，销售形势不容乐观。为加速卖房，回笼资金，目前秦皇岛越来越多的项目开始加入到“降价促销”的行列中。
但是，据秦皇岛当地一位不愿透露姓名的房企人士表示，目前大戴河区域房价仅为每平方米五六千元，刨去建安成本及基础设施配建，大多数开发商每平方米利润尚不足千元，再降必然会赔钱，不降又难以销售。在降与不降之间，秦皇岛楼市正在着令人纠结的尴尬。
2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，催生了房地产的大发展，尤以海港区最为激进。随后，该市启动了大规模的土地出让。于是，有人形容秦皇岛的楼市特色是“只要有一块地方就盖楼”。
据有关数据统计，去年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米，而销售面积为3025025平方米，存销比为12，已经大大超过了6到9之间的合理水平。整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米，而去年的整体供应量为570.53万平方米。
秦皇岛房地产管理部门的一位工作人员透露：“就算今年不开新盘，现有房源也可销售一年多。作为一个三线城市，秦皇岛现有的房源将会消化更长的时间。”
今年一季度，随着3月末政策红利“京津冀一体化”的推出，秦皇岛楼市住宅平均价格显示为7056元/平方米，比去年四季度上涨1.37%。透过这些数据，能感觉到一股“暖意”。通过最直观的数据，可以看到秦皇岛的楼价没有传说的那么悲观。
然而，记者在秦皇岛各区域走访时发现，多个新盘项目都已开始打折促销，降价跑量似乎已成为大戴河区域楼市的主旋律。
近日，记者走进价格降幅最大的珠江道12号售楼处，偌大的售楼处大厅内有两位客户与销售人员交谈着。销售人员小李告诉记者，珠江道12号原价10000元/平方米，现在已打到6折的低价，且现房入住。
位于秦皇岛市核心区的珠江道12号项目不属于海景房，主要客群为当地购房人。这个总户数为1200户的高端小区，经过四年的销售，目前已全部为现房，而入住率仅为40%。由于所剩的主要为大户型，总价偏高，导致销售不畅，该楼盘从今年开始展开了大幅降价促销活动。对此，销售人员小刘解释说，是企业急于回笼资金。
据数据显示，早在2013年6月，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，已有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。进入2014年以来，将近九成的在售楼盘都在进行打折促销。
如夏都海岸酒店公寓项目打出了“七五折”优惠。据了解，该项目2012年以来一直有“买三平方米送一平方米”活动。此外，万科的“假日风景”精装修项目一期剩下的部分房源也推出了“二万抵七万”的优惠活动。
据了解，目前秦皇岛区域各新盘打折后单价持在6000元左右，这个价格与2012年同期持平。
问及降价原因，一位不愿透露姓名的当地开发商坦言，秦皇岛当地限贷不限购，购房人以、辽宁、天津等地人士为主，付款方式多为全款支付。由于今年房价持续上涨，住宅供应面积逐步增大，导致房屋总价持续攀升。“总价上涨就购房人的基数，为了较快去化，今年当地房企不得不以各种方式降低总价。”该开发商表示，为了降低总价，一些开发商在设计下期开发产品的阶段刻意推出小户型，加快走量，而别墅项目则将总面积减小，以减少总价。
记者在走访中也得出了相同的结论。南戴河别墅项目一杯澜将为数不多的38平方米公寓产品提前推出，均价9000元/平方米。其即将推出的别墅类产品，相比前期的251平方米，将总面积减小至150平方米左右。此外，同为别墅项目的合生天戴河也将在年内推出小户型产品，以寻求降价跑量。
据了解，由于前几年的开发体量太大，市场竞争激烈，因此秦皇岛房地产市场的利润率一直不高，基本保持在10%左右，每平方米的利润不足千元。在此情况下，目前很多秦皇岛开发商动辄降价千元的行为更像是赔本赚吆喝。
秦皇岛当地某开发商吐槽，其在秦皇岛从事地产开发已经20余年，最初几年，秦皇岛房地产行业每平方米仅能赚200多元，现在虽然比之前好了一些，但每平方米的利润也仅能维持在千元以内，非常微薄。在此情况下，目前秦皇岛楼市大幅降价的可能性不大。“如果哪个项目的降价幅度敢超过千元，我就敢把它全盘接手过来！”该开发商放言。
虽然大幅降价的可能性不大，但是目前秦皇岛很多在售项目的折扣力度都有加大的趋势，贴近底价销售已是不争的事实。据位于秦皇岛黄金海岸的某项目负责人介绍，该项目即将于近期开盘销售，目前首期定价为5500元/平方米，并不赚钱，完全是为了加快去化，为后期开发回笼资金。至于盈利，只能等行情回暖后，再慢慢将售价提高。
虽然在秦皇岛当地的很多开发商看来，此次降价跑量已经属于忍痛割肉，但是在一些业内人士看来，秦皇岛此次降价跑量还未触底。因为目前秦皇岛部分项目的房价尚处虚高，亟须一次调整。
克尔瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺分析，像海南、云南这些旅游地产发展比较早的地方，过去几年一直在根据市场的变化来对价格进行调整，目前已经处于一个比较的状况，大规模降价的可能性不大。但是像秦皇岛的以及和其接壤的一些区域内的部分项目的售价，确实已经超过了范围，亟须调整。
据胡晓莺介绍，去年她实地对秦皇岛楼市进行走访后发现，当时秦皇岛市内的刚需类产品的均价大概在8000—9000元/平方米，其实，根据当地的实际状况，她认为秦皇岛市内的刚需类产品的线元/平方米，目前的价格已经有些偏高了。因此，尽管目前秦皇岛旅游地产的售价已经有所下降，但离区间还有一段距离，不排除进一步下调的可能性。
但胡晓莺同时表示，在市场下行的情况下买房，购房者确实可以在定价上获得更多的话语权，而不是像以前那样任由开发商开价。
秦皇岛当地一位房地产业内人士则认为，目前整个秦皇岛地区房价尚处合理阶段，已有部分项目价格触底，“这个阶段给予购房人的选择就会很多，购房人可选择性价比较高的项目入手。”
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