昨晚，丁祖昱楼市讨论群里丁总发了一条长文字，主题为《重要通知：致全体链家经纪人的一封信》。核心内容是链家全面终止与搜房的合作。
我梳理了下核心内容，主要有几点
第一：停止与搜房的合作，原因有几个：
1、搜房客户端效果真的太差，平均每个搜房端口一个半月才能带一个客户上门，端口效果名不副实。
2、搜房自己开中介公司，吃着碗里看着锅里。
3、搜房假房源极度严重且一发不可收拾，与链家100%真房源不符。
第二：虽然停止合作，但是对链家影响不大，因为搜房带客上门太少，只占到成交2%，可以忽略。
第三：失去搜房，链家企业招招对着搜房：
1、网站不只有你搜房，自己做网站，链家网升级上市。
2、对搜房选择忽略，增加其他媒介投入，增加宣传。
3、给员工发钱，让失去那2%的业务量员工也有金额弥补。
最后呢，就是一番对搜房的彻底调侃，比如说个人要有职业操守、不背地里利用别人的资源、提升团队素质等等，所有的话都是话里藏刀句句痛骂搜房啊。
好吧，看了这封信之后，我表示好凌乱啊。不过话说回来，搜房今天在业内的口碑一直不咋地。自从到处收购到处入股之后，后续的动作突然就销声匿迹了。然后听闻到处都有中介围剿搜房的消息，这倒是为何。
我觉得这一切都是来自于搜房面前的尴尬定位，尝试改革，但是面对自己利益本身又不敢彻底改革，如此一来二去，导致目前的局面。
我们先看一下搜房的利润来源：第一来自于在线广告发布，第二来自于电子商务，第三来自于房源发布。
而问题的根源就在于房源发布这块。
收费模式是这样的：房地产中介通过支付一定费用获得搜房网提供的端口。通过端口，中介公司可以将房源信息推送到搜房网前台，供购房、租房者搜索、浏览。费用以端口套餐模式向中介公司收取，故称之为端口费。2013年，此项收入占搜房网营收的29.5%。
搜房网房源发布业务收入从2008年的1600万美元涨到2013年的1.62亿美元，六年涨了九倍。意味着房地产中介的相关支出涨了九倍，增速远高于佣金收入增长，成为它们联合抵制搜房网的导火索。
这已经成为搜房的重要利润来源，也成为客户选择二手房源的重要端口。就是因为在这样的模式下，大量的搜房发布假房源消息以吸引客户的关注，试图用假房源消息带来更多的上门量。而上门量上升之后搜房端口则采取快速增长端口费的模式快速赚取利润，这也构成搜房此块利润快速上升的原因。
为什么这样模式可以实现利润的快速上升，可以说这块能做大完全是依靠搜房前期大量的服务提供，培养了大量的潜在稳定客户。
但是后期假房源的提升之后实质是在透支自己的品牌，房源过于虚假，上门量急速下降，但是端口费用不降低，从而形成了恶性循环，这也是被中介抵制的重要原因。
明白了这个逻辑就可以发现，搜房的成功来自于过往大量的数据服务培养的大量的潜在客户，但是近期在利润面前追逐过头，导致现在业内口碑急速降低。搜房尝试通过融资拓宽自己的平台，但是依然不愿意放弃自己的利润点，从而资金在搜房面前并没有成为达到聚合效应，所有的动作都是在原地踏步。
在这个人人都做流量得时代，搜房网却在追求利润这条路上越走越远。我们看目前所有得互联网，不论京东还是一号店，所有的网站都是亏本的。为什么他们上市砸钱也要亏本做生意，核心就是希望能通过前期对利润得0追求换来大量得门户流量。大家不是傻子，这一定是正确得道路。
周鸿祎说得好。互联网并不是免费，而是因为流量巨大平摊之后边际成本接近与0，也就是说只要流量够，前期得投入是可以接受得。而现在的搜房在走一条反路：觉得自己流量大可以肆无忌惮得追求利润。这不是一家真正得互联网公司。
可悲可恨，听说莫老板以小气出身，最近大手笔的砸钱，看来也没改掉自己小气的毛病。
附件：重要通知：致全体链家经纪人的一封信
各位运营伙伴们：
大家好！经过公司长期和谨慎的思考，最终决定，从2014年11月1日起，北京链家全面终止和搜房的合作。接下来跟大家聊一聊为什么停，有什么影响，下一步的计划。
为什么停搜房？
原因有以下3点，
第一，搜房上户效果越来越差。
从北京链家整体来看，2012-2014年，这三年平均每月买卖端口上户量为：2.5个/月、1.4个/月、0.9个/月，其中2014年9月份跌至0.6个/月。什么概念？搜房端口平均一个半月才能上一个户。效果这么差，我们实在没有必要在这个渠道上浪费精力了。
第二，搜房已经变成一家中介公司，成为我们的竞争对手。
现在通过北京市工商局及建委网站，均可以查到，搜房早在2011年就注册了一家公司，全称为“北京怡然居客科技发展有限公司”，经营业务包括房地产经纪业务。目前，搜房已经把原部分端口销售团队转为经纪人，并开始在各经纪公司挖人。除挖人外，搜房也在窃取资源，通过APP、把经纪人电话改为400电话等方式可以轻易窃取经纪人的资源。种种行为已经表明搜房开始要卖房，成为一家真正的经纪公司，成为我们的竞争对手了。
第三，搜房在开历史倒车，链家不愿与之为伍。
搜房作为目前最大的网络房源发布平台，北京二手房频道最高峰时房源达到150万套，但我们大家都知道，同一时点上北京在售房源只有10万套左右，搜房网上有大量的重复房源、假房源，公司的品质管理部门掌握了大量相关的录音证据。近几年来，链家持续要求搜房解决重复房源、假房源的问题，但搜房为了自身业绩考虑，一直无所作为。现在，为客户提供真实、丰富的信息，已成为行业甚至整个商业领域的方向，链家早在2011年就推行“真房源”并一直严格执行。相比之下，链家在迎接未来，搜房却仍执迷不悟，开历史倒车，既然在大是大非上出现分歧，那就终止合作吧。
停搜房有什么影响？
终止与搜房的合作，对链家影响非常小。
因为搜房这个渠道对今天的北京链家来说，已经不足为道。根据2014年1-9月买卖客户来源渠道数据，搜房的上户占比仅为8%，同时，搜房和其他渠道的客户重叠率为75%，也就是说，从搜房找到链家经纪人的客户，有75%同时还通过其他渠道找到了我们，这样，只有25%的客户是搜房独有的，那么终止合作，对链家的损失充其量为2%（8%*25%）。对于今天拥有1000家店面、15000名经纪人、链家网成交占比24%、拥有百万成交业主资料的北京链家来说，这个2%完全可能通过我们自身的渠道建设（核心是链家网）来进行弥补。
我们应该做什么？
那么，我们应该做什么呢？分两个层面，公司层面和经纪人个人层面。
公司层面重点做好3点，
第一，链家在线全新升级、全城推广。链家在线升级更名为链家网，并在北京交通广播103.9早晚黄金时间、全北京重点地铁线路、公交站牌、重点盘社区、百度推广等线上线下进行全城推广，链家网的效果将从现有的24%的成交占比提升到28%。
第二，加大对新浪、焦点、58同城、赶集等其他网络渠道的投入，这些渠道目前仍是比较纯粹的、中立的房源发布平台，依然是我们的合作伙伴。
第三，公司的直接资金、活动支持。其中运营购买的未到期搜房网店，将按期限折算，由公司将费用先行补给运营，端口支持部届时会联系大家。同时，公司将投入更多的速销准备金，帮助运营更好的把控资源。
另外，公司明确规定，从2014年11月1日起，明令禁止以下三种行为：
1、在职员工安装搜房帮或其他搜房APP。
2、在职员工个人购买搜房端口、搜房网店等任何搜房产品，或以个人或链家员工名义在搜房发布信息。
3、向搜房泄露房源、客源等任何资源信息。
经纪人个人层面，请大家做好以下2点：
第一点，投入更大精力，用好链家网，链家网成交占比不断提升，说明客户对链家真房源、对链家服务承诺和服务品质的认可。
第二点，看清搜房的行为和本质。搜房最近相继从其他公司挖了一些经纪人，而且主要是新人。对于这部分经纪人，未来其实是蛮可惜的。首先，搜房真正想要的，其实是资源，搜房相当于榨汁机，要把经纪人手中的资源榨干，榨干以后就可想而知了。其次，搜房线下能力非常弱，获取房源能力也弱，并不像链家有千家店面、百万业主资料能够持续获得房源。最后，搜房线下并没有形成高效的房客源管理系统、完善的培训体系、经纪人保障体系、售后服务支持体系，谈何经纪人的保障、收入、成长和未来？同时，搜房经纪人团队鱼龙混杂，谁都能进，也没有形成对客户的服务承诺，也许未来会发展成为一个私单公司，想一想，你愿意选择这样的团队，客户会选择这样的团队来服务吗？
当然，无论搜房未来如何，对链家人来说，最重要的是服务好每一位客户，做好我们自己。
北京链家在从2007年起就是北京二手房行业的老大，至今7年。在今年三季度，目标市占率达到了55.2%，我们正不断从一个胜利走向另一个胜利。
同时，作为行业第一，我们不仅追求高绩效，更应引领行业，为规范行业竞争环境努力，推进真房源，推进对客户的服务承诺，推进经纪人的各项保障，就像老左说的：这些事情如果链家不做，谁又能做呢？
让我们一起努力吧！
链家房地产经纪有限公司
14年10月23日
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